对于刚需来说，今年的确有太多不好的消息。80%首付款让很多刚需失去了买房机会；拼命攒钱的朋友们可能又要在栽在房贷上面了。
昨天一条消息让朋友圈炸了锅：
大家普遍说是部分银行上调首套房贷至1.1倍，据我们核实，目前真正执行的还只是一家银行，但不排除后续会有其他银行跟进。
一、为什么总是针对房贷？
针对房贷的理由，其实主要是银行的市场行为。原因大概有下面几个：
1、 银行揽储成本高。
目前在银行存贷款业务之间，也已经形成了倒挂态势，简单说，银行揽储100块钱可能要付10块钱的利息，但他放出去可能只能收到5块钱的利息。
2、 银行对实体的支持必须维持低水平，只有对房贷加码了
实体的支持是一定要的，给他们的钱不会很贵，那么只有靠这边提高房贷了。
3、 为什么连首套房也要加码？
这里需要着重讲一下，大概在去年这个时候，首套房还能拿到85折，现如今已经是1.1倍了。如果你针对二套房，可以理解，但连首套房都受到了波及，就难以理解了，毕竟我们一贯强调的是“差别化”。
这里我只能理解跟当前的购房群体的变化有关。经过多轮的淘洗，目前一线城市仍在买房的基本上都是刚需了。银行也只能针对首套房了。
4、2016年到2017年可能是刚需的爆发期
大家都知道，2011年2月16日，是个大日子。
当时的5年社保当时拦住了很多人，但这些人并没有离开，这些人憋了5年，去年到今年陆陆续续都具备了购房条件。去年下半年到今年是刚需的爆发期。
之所以说这个，是想强调一点，能够买房的刚需从去年开始增多，而非刚需被挤走，房贷业务又不能抛弃，针对刚需提高贷款成本也是顺理成章。融360房贷君认为这也是一季度京城楼市向上的重要原因之一，这里就不过多展开了。
二、刚需买房成本到底高了多少？
我们以一套总价300万的房子为例，假设去年买房享受85折优惠，3成首付，并贷款30年，得到的月供和利息如下：
而今年，条件发生了些变化，首先是贷款上浮至1.1倍，其次是首付为3.5成，第三是贷款年限缩短至25年。得到的月供和利息如下：
看到了吧，虽然年限缩短了，但总利息却多了2万多，而月供也上升了15.78%。
三、银行后续还会有动作吗？
首先我们要明确一点，虽然基准没有调，但银行有自主调整的权限。从85折到1.1倍，时间间隔比较短，迅速提高了购房门槛。如果后续基准往上调，购房者的月供成本也会同步上调，压力不可谓不大。
至于银行还会不会继续上调利率，融360房贷君认为还需要观察，但最大的锚点还在于美元。
虽然我们现在参考的是一揽子货币，但美元的权重仍然最大。在这种情况下，美元的走向尤为重要。一旦美元继续加，必然导致银行吸储成本进一步增加，反映到贷款端，房贷门槛还会继续走高。
目前美元已经完成了几次加-息，但按照计划，未来两年内还有3-4次的加-息可能。
是否加-息取决于美国的各项数据，比如通-胀，就业、GDP。
通-胀这一块，实际上是低于预期的。
就业这一块，数据也不是很乐观。美国劳工部的数据显示，5月美国非农就业岗位增长13.8万个，其中制造业、政府和零售业岗位下降，预估为增加18.5万个。
GDP，普遍预期今年会是3%以上，但截至目前，也只有1.2%。
总体来看，美元有加息的可能，但已经明显底气不足。
情况略显复杂。
我们认为，作用到国内，最可能的就是由宽松到稳健的周期可能会拉长。也就是说，在未来一段时间内，基准不会有什么动作，但商业银行却会主动出击，就像现在这样，慢慢往上调，而且仅针对部分热门城市，不会对全局产生影响。
四、购房者该怎么办？
本次调整的确是最严厉的一次，刚需都被误伤。在这种情况下，虽然长期仍然看好（由基本面决定），但短期因素却对购房成本有极大影响，贸然入市不可取。
未来房贷门槛还有可能继续往上，刚需购房成本继续加大，购房需求会继续萎缩，那些打算卖房的业主，也不得不由观望转向务实。
对于购房者来，现在要学会一点：多看少出手。
对于大型城市的楼市而言，货币比其他因素更关键，大城市对标的是来自全国的购房者，对标的是最具备实力的购房者，对标的是最会借钱的购房者。
现在，首付这一块已经提高了，钱不好借了，成交量率先下来。成交量下来，难受的不仅是中介、开发商这些人，还有银行，他们需要房贷业务。
楼市的参与者有很多，购房者、中介、开发商、银行、甚至土D供应方。他们是紧密联系在一起的。这一切都需要银行的支持。
虽然现在银行是在提高首套房贷，但还是那句话，这种持续加码也不可能是没有天花板的，银行会面临的压力实际上更大。
作为购房者，我们需要等，等待新的风向出现，等到银行重新拾起对购房者的诚意。（文/楼市微观察）
